El próximo 1 de enero de 2027 entra en vigencia el nuevo proceso de reavalúo general de bienes raíces no agrícolas. Se trata de un procedimiento que el Servicio de Impuestos Internos (SII) realiza periódicamente para actualizar los avalúos fiscales de propiedades habitacionales, comerciales, industriales y otros inmuebles urbanos, los que sirven de base para el cálculo de las contribuciones. 

¿Cómo se calcula el avalúo fiscal? 

El avalúo fiscal considera, entre otros elementos, el valor del terreno y el valor de las construcciones existentes en la propiedad. 

En el caso de las construcciones, el SII suele utilizar antecedentes provenientes de estudios especializados sobre costos y valores de edificación, los que generalmente son de conocimiento público y pueden ser revisados por los contribuyentes. 

Respecto de los terrenos, el procedimiento resulta más complejo. El Servicio divide el país en distintas zonas homogéneas, agrupando sectores que comparten características similares, como uso de suelo, nivel de urbanización, conectividad, equipamiento y destino predominante de los inmuebles. A partir del análisis de operaciones de compraventa realizadas en dichas zonas, el SII determina valores unitarios por metro cuadrado que después son utilizados para calcular los avalúos fiscales. 

Sin embargo, uno de los principales cuestionamientos formulados durante los últimos años es que, aunque el Servicio explica de manera general este mecanismo, no publica íntegramente los parámetros, antecedentes y metodologías específicas que respaldan los valores que se usan finalmente en cada zona. 

¿Por qué hay debate sobre el reavalúo 2027? 

Porque mientras el SII publica y explica las referencias utilizadas para valorar construcciones, existe una demanda creciente por mayor transparencia respecto de los antecedentes y parámetros que sustentan los valores asignados a los terrenos. Precisamente por ello, las medidas recientes impulsadas por el propio Servicio y por otros organismos apuntan a fortalecer la trazabilidad y comprensión de los procesos de avalúo fiscal. 

Mayor transparencia 

En los últimos meses se han conocido diversas iniciativas orientadas a fortalecer la transparencia del proceso de avalúo. Entre ellas destaca el acuerdo alcanzado entre el SII y la Defensoría del Contribuyente (DEDECON), que busca avanzar hacia una mayor disponibilidad de información respecto del proceso y los antecedentes utilizados para su elaboración. 

A ello se suman las disposiciones recientemente incorporadas por la nueva legislación tributaria, que apuntan en la misma dirección: fortalecer el acceso a información y facilitar la comprensión de los elementos que inciden en la determinación de los avalúos fiscales. 

Asimismo, el propio SII reestructuró recientemente su Subdirección de Avaluaciones, creando nuevas unidades especializadas. Dentro de ellas destaca el Departamento de Valoración Catastral, al que expresamente se le asignó la función de promover la transparencia, la fiabilidad de los procesos de avalúo y la adecuada difusión de la información utilizada. 

¿Por qué es importante para propietarios e inversionistas? 

El avalúo fiscal no solo determina el monto de las contribuciones. También puede tener efectos relevantes en procesos de fiscalización, planificación patrimonial, valorización de activos inmobiliarios y evaluación de proyectos de inversión. 

¿Qué pueden hacer los contribuyentes si consideran que su avalúo es incorrecto? 

Los contribuyentes cuentan con mecanismos para revisar e impugnar los avalúos fiscales cuando estiman que éstos no reflejan adecuadamente las características reales del inmueble o contienen errores en su determinación. 

Dado que el reavalúo comenzará a regir el 1 de enero de 2027, resulta recomendable que los propietarios revisen oportunamente los nuevos avalúos una vez publicados por el SII, ya que los plazos para impugnarlos son acotados y comienzan a correr tras la exhibición oficial de los roles de avalúo. 

La reposición administrativa debe presentarse dentro de los 30 días siguientes al término de la exhibición de los roles de avalúo, mientras que el reclamo ante los Tribunales Tributarios y Aduaneros puede presentarse dentro de los 180 días siguientes.  

Las causales de reclamo son taxativas. Entre ellas se encuentran los errores en la superficie del terreno o de las construcciones o en otros factores que inciden en el avalúo, la aplicación errónea de las tablas de clasificación y los errores de cálculo o transcripción. Que el avalúo fiscal supere el valor comercial del inmueble no es por sí solo una causal, aunque puede ser un indicio de alguno de estos errores. 

Para más información, puede contactar a nuestro equipo de Cumplimiento Tributario y Contabilidad.   

Contenido actualizado en octubre de 2026.  

José Luis Campino, asociado del equipo Tributario de Fischer y Cía.