La Ley de Reconstrucción incorporó una exención temporal del IVA, contenida en “Otras disposiciones y normas transitorias”, aplicable a determinadas ventas de viviendas nuevas con el objeto de impulsar la reactivación del mercado inmobiliario. La medida también contempla un mecanismo de devolución para ciertas operaciones realizadas antes de la entrada en vigencia de la norma y que quedaron afectas a dicho tributo. 

Más allá del impacto comercial que esta medida podría tener en el mercado, su implementación también supone una serie de aspectos tributarios y operativos que deberán ser considerados por las inmobiliarias y constructoras al momento de evaluar su aplicación. 

Exención de IVA a las viviendas: ¿en qué consiste? 

La ley permite optar a una exención de IVA respecto de determinadas ventas de bienes inmuebles habitacionales afectas a dicho impuesto, durante un período de un año contado desde el primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación de la ley. 

Asimismo, establece un mecanismo especial para operaciones realizadas entre el ingreso del proyecto de ley y la entrada en vigencia de la exención, permitiendo recuperar el IVA enterado en dichas ventas, sujeto al cumplimiento de los requisitos legales y a las instrucciones que deberá emitir el Servicio de Impuestos Internos (SII). 

Requisitos que deberán verificar las empresas 

Antes de aplicar el beneficio, las empresas deberán revisar que las operaciones cumplan los requisitos establecidos por la ley, entre ellos: 

• Que el inmueble corresponda a una vivienda. 

• Que la venta constituya la primera enajenación de dicha vivienda. 

• Que la vivienda cuente, a la fecha de publicación de la ley, con recepción definitiva total o parcial otorgada por la Dirección de Obras Municipales. 

• Que la compraventa se formalice dentro de los plazos contemplados por la normativa. Tratándose del mecanismo de devolución, la escritura deberá haberse otorgado entre el 22 de abril y el primer día hábil del mes subsiguiente a la publicación de la ley. 

Aspectos tributarios relevantes 

Uno de los elementos más relevantes de la medida es que la exención no elimina el derecho del vendedor a utilizar como crédito fiscal el IVA soportado en la construcción,  de los inmuebles acogidos al beneficio. La ley también establece reglas especiales para el tratamiento de dichos créditos y de eventuales remanentes asociados a estas operaciones. 

Asimismo, las ventas acogidas a esta exención quedan excluidas del cálculo de proporcionalidad del crédito fiscal contemplado en la Ley sobre IVA. 

En consecuencia, las empresas deberán analizar el impacto de estas operaciones en sus registros tributarios, la determinación de créditos fiscales y la documentación que respalde su procedencia. 

¿Cuándo entra en vigencia? 

La exención del IVA comenzará a regir el mes subsiguiente a la publicación de la Ley de Reconstrucción. Bajo la premisa de que ello ocurra durante septiembre, la exención regiría desde noviembre. 

Mientras tanto, entre el ingreso del mensaje y la entrada en vigencia de esta norma, operará el mecanismo de devolución del IVA, respecto del cual el SII deberá establecer los procedimientos operativos correspondientes. 

¿Cómo se materializará la devolución para los compradores? 

Para el caso de ventas afectas a IVA realizadas en periodo anterior a la entrada en vigencia de la ley, la devolución del IVA estará a cargo de la inmobiliaria, quien a su turno deberá restituir dichas cantidades a los compradores. 

La inmobiliaria podrá pedir la devolución de dichos montos ante el SII a través de la plataforma que dicho organismo habilitará para estos efectos, conforme a las instrucciones que emita próximamente. 

Consideraciones finales 

La suspensión temporal del IVA a la vivienda representa una medida que puede generar oportunidades relevantes para el sector inmobiliario. Sin embargo, su aplicación práctica dependerá, en parte, de las instrucciones que emita el SII para regular el funcionamiento del mecanismo de devolución y de la forma en que las empresas opten por acogerse a este régimen. En este contexto, resulta recomendable que las empresas se anticipen y organicen oportunamente revisando desde ya si dentro del periodo de vigencia de la ley sus proyectos habitacionales son susceptibles de acogerse a la mencionada exención, su impacto en el precio de venta y la forma en que podrán utilizar su crédito fiscal para que la exención se traduzca en un beneficio real. 

Para preguntas y/o asesoría sobre este y otros asuntos tributarios, puede contactar a nuestro equipo Tributario.

Información actualizada en septiembre de 2026.