El pasado 21 de abril el Servicio Nacional del Consumidor (“SERNAC”) dictó una interpretación de la Ley N°19.496, en relación a los derechos de los consumidores en promesas de compraventa celebradas con una empresa inmobiliaria.¹  

Una de las interrogantes que busca resolver el referido dictamen, es el valor y alcance de las comunicaciones previas y posteriores al contrato de promesa de compraventa, emitidas por la empresa inmobiliaria, respecto a las fechas probables de entrega de sus respectivos departamentos, aunque aquellas comunicaciones no estén contenidas en el contrato mismo celebrado entre ambas partes. 

De esta forma, respecto a las comunicaciones previas, señala que: “las condiciones objetivas de los acuerdos entre las partes, tal como un plazo de entrega, deben ser consideradas parte del contenido contractual obligacional, aún cuando no esté formalmente estipulada en el contrato de promesa de acuerdo al principio de integración publicitaria”.  

Lo anterior es relevante considerando que la publicidad del proyecto inmobiliario influye de manera importante en la formación del consentimiento, esto es, en la decisión del consumidor. 

Por consiguiente, para el SERNAC, si en la publicidad de un proyecto inmobiliario, la empresa inmobiliaria menciona un plazo de entrega específico y determinado, éste debe cumplirse y, en caso de no hacerlo, incurre en un incumplimiento contractual. 

Del mismo modo, para las comunicaciones posteriores a la suscripción del contrato de promesa de compraventa, el SERNAC determinó que la inmobiliaria debe cumplirlas igualmente, ya que comienzan a regir los deberes del cumplimiento de los términos y condiciones contratadas, según el artículo 12 de la Ley N°19.496, por lo que si la inmobiliaria se obligó a ciertos términos (ya sea mediante correos, mensajería instantánea como “Whatsapp” u otros), aquello igualmente le obliga. En este sentido, el SERNAC señaló que los compromisos de las inmobiliarias deben tomarse como reales y serios y que, “de no otorgarse valor a este compromiso y permitir que las comunicaciones formales realizadas por el proveedor al consumidor carezcan de efectos, se incurriría en un abuso de la posición de poder de información del proveedor, lo cual sería contrario al artículo 2 ter de la LPDC que consagra el principio pro consumidor, así como al deber de profesionalidad establecido en el artículo 23 de la misma ley”. 

Finalmente, y en caso de que el plazo señalado por la inmobiliaria no sea considerado válido, prevaleciendo la condición suspensiva de obtención del certificado de recepción definitiva de obra otorgada por la DOM, el SERNAC plantea la interrogante de si el consumidor tiene derecho a solicitar la restitución de lo pagado y una indemnización por los perjuicios sufridos. A esto responde distinguiendo lo siguiente: si es que el retraso en la entrega se debe al actuar negligente e imputable de la inmobiliaria, el consumidor podría ejecutar la póliza de garantía incorporada al contrato de promesa y perseguir la indemnización de perjuicios conforme al artículo 3 letra d) de la Ley N°19.496, que obliga al proveedor a reparar todo el daño (daño emergente, lucro cesante, pérdida de oportunidad, daño moral). Por otra parte, si el retraso se debe únicamente a la actuación de un tercero involucrado (en este caso, la respectiva DOM) y si la inmobiliaria no ha establecido un plazo cierto de entrega, el SERNAC indica que “no se podrá imputar incumplimiento alguno del contrato de promesa a la inmobiliaria. Esto se debe a que el proveedor ha cumplido con todas las obligaciones exigibles para obtener la aprobación, lo que configura un riesgo inherente al negocio que el consumidor ha aceptado asumir”. 

El Dictamen ha entrado en vigencia junto con su publicación en el sitio web del SERNAC, esto es, el día 29 de abril pasado.